Kara umowna w umowie o roboty budowlane — stosować, ale z umiarem

Kara umowna jest skutecznym narzędziem zabezpieczającym interes inwestora w umowie o roboty budowlane, ale jej zapis musi być przemyślany — zbyt wysokie, niejasne lub nieadekwatne do stopnia naruszenia zapisy mogą prowadzić do sporu, a sąd może karę zmniejszyć (miarkować). Lepiej więc formułować klauzule kar umownych rozsądnie, jasno i z uwzględnieniem możliwych przypadków, niż później ryzykować ich obniżenie lub spór sądowy.

Regulacja ustawowa – co mówi Kodeks cywilny

Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego („k.c.”) strony mogą w umowie zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy — czyli kara umowna.

Wysokość i zasadnicze reguły

• Art. 484 § 1 k.c.: w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, kara umowna należy się wierzycielowi w wysokości zastrzeżonej, bez względu na wysokość poniesionej szkody.

• Strony mogą też postanowić inaczej w umowie, np. aby kara była uzależniona od szkody lub miała inne limity — ale jeśli nie, przepis działa "na zasadzie domniemania".

• Art. 484 § 2 k.c. przewiduje, że jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej (miarkowanie kary); to samo dotyczy sytuacji, gdy kara jest rażąco wygórowana.

Zastosowanie w umowach o roboty budowlane — przypadki, kiedy zastrzec karę umowną

W kontekście realizacji inwestycji budowlanych, kara umowna często stosowana jest w przypadkach takich jak:

• zwłoka wykonawcy (lub dalej podwykonawcy) — opóźnienie w wykonaniu robót, przekroczenie ustalonych terminów wykonania poszczególnych etapów lub terminu końcowego, np. oddania budynku, wykonania robót ziemnych;

• usunięcie wad w terminie — jeśli wykonawca nie usuwa wad w ustalonym terminie - zarówno w zakresie wad stwierdzonych w trakcie odbioru robót jak i wad, które uwidoczniły się w okresie rękojmi i gwarancji;

• przekroczenie określonych parametrów jakościowych lub bezpieczeństwa — np. niedotrzymanie standardów, norm budowlanych lub warunków pozwolenia na budowę;

• wstrzymanie pracy lub inne działania uniemożliwiające/utrudniające prowadzenie budowy — np. brak dostępu, zakłócenia z winy jednej ze stron, etc.

• odstąpienie od umowy

• brak zapłaty wynagrodzenia podwykonawcom

• dopuszczenie podwykonawców niezgłoszonych inwestorowi

W tych przypadkach zapis kary umownej daje inwestorowi możliwość zabezpieczenia się, ale wymaga starannego sformułowania.

Jakich postanowień należy unikać — aby kara umowna była skuteczna?

Aby zapis o karze umownej był ważny, skuteczny i dawał oczekiwane efekty (bez wysokiego ryzyka sporu lub obniżenia przez sąd), warto unikać następujących błędów:

• niejasne sformułowanie co do zdarzenia, które uruchamia karę,

• bardzo wysoka kara bez proporcji do wartości kontraktu, szkody lub możliwego uszczerbku,

• brak limitów lub stopniowania kar,

• wyłączenie miarkowania kary w umowie,

• zastrzeganie kar absolutnie nieproporcjonalnych do realnych ryzyk,

• brak klauzul dotyczących terminu wykonania, jakości, warunków odbioru.

Miarkowanie kary umownej — co to jest, kiedy i jak sąd to robi

To prawo dłużnika do żądania przez sąd zmniejszenia zastrzeżonej kary umownej, jeżeli spełniona jest jedna z przesłanek ustawowych: wykonanie zobowiązania w znacznej części albo rażące wygórowanie kary umownej. Art. 484 § 2 k.c.

Kiedy do niego dochodzi?

• Wykonanie zobowiązania w znacznej części – gdy mimo uchybień lub opóźnienia dłużnik wykonał zasadniczą część robót, tak że inwestor odniósłby z tego realną korzyść, interes wierzyciela został w dużym stopniu zaspokojony.

• Rażące wygórowanie – gdy kara jest zdecydowanie nadmierna w stosunku do wartości nierówności, szkody, wartości całego kontraktu, względnie charakteru naruszenia; np. opóźnienie kilku dni, przy karze odpowiadającej wielomiesięcznym kosztom.

Co bierze pod uwagę sąd?

Przy sprawdzaniu, czy kara może być zmniejszona, sąd zwykle analizuje:

• stopień wykonania zobowiązania (ile robót jest wykonanych, czy te elementy mają dla inwestora znaczenie) — czy wykonanie było „w znacznej części”,

• stopień naruszenia oraz przyczynę — czy opóźnienie lub wada były całkowicie zawinione, czy były okoliczności złagodzenia (np. warunki pogodowe, działania drugiej strony, zmiany w projekcie etc.)

• wysokość szkody poniesionej przez inwestora (wierzyciela) — czy jest adekwatna do wysokości kary; czy kara nie przekracza szkody w sposób rażący.

• wartość świadczenia wynikającego z umowy, całościowa cena kontraktu — kara często porównywana do całości wynagrodzenia wykonawcy albo kontraktowej wartości robót.

• ewentualna korzyść, jaką dłużnik odniósł lub skutki naruszenia dla wierzyciela — czy wierzyciel mimo niewykonania części prac mógł z nich korzystać, czy szkoda była rzeczywista i wymierna; czy dłużnik miał możliwość zapobiegnięcia szkodzie.

• charakter naruszenia — czy jest ono drobne, techniczne, estetyczne czy zasadnicze; jak długo trwało opóźnienie; jaką wagę miało dla całego przedsięwzięcia.

 Rekomendacje

• Zawsze formułuj klauzulę kary umownej jasno, określając: jakie zdarzenie powoduje naliczenie kary (zwłoka, wada, brak odbioru etc.), jakie są warunki liczenia (np. dni opóźnienia, próg tolerancji), jakie standardy techniczne muszą być spełnione.

• Warto stosować gradację kar — różne kary w zależności od wagi naruszenia, wielkości szkody, długości opóźnienia.

• Unikaj kar nadmiernie wysokich — przewiduj, jakie są realne szkody i ryzyka, bierz pod uwagę cały kontrakt i jego wartość.

• Nie próbuj wyłączyć możliwości miarkowania kary — jest to uprawnienie dłużnika wynikające z ustawy i sąd może je wykorzystać.

• Przy redagowaniu umowy konsultuj się z prawnikiem, który pomoże dobrać właściwe sformułowania, zabezpieczyć interesy inwestora (lub wykonawcy, w zależności od pozycji) i przewidzieć potencjalne spory.

Jeśli potrzebujesz — Kancelaria Radcy Prawnego Jakub Wysocki przygotuje dla Ciebie skuteczne, dobrze wyważone zapisy kary umownej w umowach o roboty budowlane — tak, aby chronić Twój interes inwestora (lub wykonawcy) i minimalizować ryzyko sporów w realizacji inwestycji budowlanej.